Conflitos pessoais entre moradores e síndicos, mesmo quando acontecem dentro do prédio, geralmente não geram responsabilidade legal ou administrativa para o condomínio. A avaliação depende de cada caso, mas ofensas, agressões e crimes contra a honra costumam ser tratados como questões entre as pessoas envolvidas.
A explicação é do advogado Cristiano Pandolfi, especialista em Direito Condominial e vice-presidente da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON). Segundo ele, o condomínio não responde por desavenças verbais ou físicas nem por calúnia, injúria e difamação quando o síndico não está agindo em representação formal da instituição.
CNPJ não torna condomínio uma empresa comum
O condomínio tem Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para fins cadastrais na Receita Federal. Isso não significa, porém, que tenha as mesmas responsabilidades de uma empresa. Classificado como ente despersonalizado, ele atua por meio do síndico, que exerce a representação com base em um mandato.
Embora possa participar de processos judiciais, seja para processar ou para ser processado, o condomínio não tem os mesmos deveres e obrigações de uma companhia comum. Por isso, a existência de CNPJ não transforma todo problema ocorrido no prédio em responsabilidade coletiva.
Agressões verbais ou físicas entre moradores, inclusive em áreas do condomínio, não geram por si só dever de indenização para a entidade. O mesmo vale para crimes graves, como homicídio, e para ofensas trocadas entre morador e síndico em corredores ou grupos de WhatsApp.
“Se as ofensas ocorreram de pessoa para pessoa e o síndico não estiver agindo em representação formal da instituição, elas não envolvem o condomínio”, afirmou Pandolfi.
O advogado também cita a negativação indevida causada por erro de cadastro da administradora ou do síndico. Nesse caso, a responsabilidade é atribuída ao síndico, como pessoa física. Desvios de conduta que descumpram as obrigações do mandato recaem diretamente sobre ele.
Danos entre vizinhos e dever de fiscalização
Prejuízos causados por um morador a outro também não são, em regra, pagos pelo condomínio. Um exemplo é a colisão ou o risco na garagem: quem deve indenizar é a pessoa que causou o dano material.
O condomínio, por outro lado, tem o dever de organizar e fiscalizar o uso das vagas. Isso inclui notificar ou, quando for o caso, multar quem estaciona fora dos espaços estabelecidos.
A mesma lógica se aplica a ataques de animais de estimação nas áreas comuns. O condomínio não responde pelos custos médicos ou pelos danos morais decorrentes da mordida, mas deve zelar pela segurança e cobrar o cumprimento das regras internas, como o uso de guia e focinheira para cães de grande porte.
“O condomínio só pode ser penalizado judicialmente por deixar de fiscalizar as regras internas, mas não pela mordida do animal em si”, disse o advogado.
Situações que podem gerar responsabilidade
Falhas na operação ou na manutenção do prédio podem levar o condomínio a responder pelos danos. Um portão de garagem que fecha sobre um carro por problema no sensor ou por erro do porteiro é um exemplo.
Processos trabalhistas movidos por funcionários ou ex-prestadores de serviço também podem ser direcionados contra o condomínio. Além disso, erros graves do síndico, como a não renovação do seguro obrigatório, podem gerar prejuízos coletivos.
Nessas situações, o condomínio pode recorrer à Justiça para cobrar do síndico os valores gastos com indenizações. A regra vale tanto para síndicos moradores quanto para administradores profissionais: em ambos os casos, é necessária uma eleição, inclusive quando a função é exercida por uma empresa especializada em sindicância.
