A usucapião extrajudicial permite regularizar a propriedade de um imóvel diretamente em cartório, sem a abertura de um processo judicial. O procedimento pode ser usado por quem ocupa a residência de forma contínua, pacífica e com intenção de dono, desde que cumpra os requisitos legais.
A documentação é analisada inicialmente pelo tabelião, que lavra a Ata Notarial. Esse documento reúne o histórico da posse e os elementos que podem demonstrar o direito do interessado. Depois, o caso segue para o Cartório de Registro de Imóveis, responsável por verificar os requisitos e registrar a propriedade quando tudo estiver em conformidade.
Quando o procedimento pode ser feito
A via extrajudicial é possível quando o morador consegue comprovar a posse e o antigo proprietário não se opõe ao pedido. Também é necessário que o período de ocupação seja o exigido pela modalidade aplicável, que a posse seja exercida sem interrupções e que o imóvel não pertença ao Poder Público.
Bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Além disso, qualquer contestação ou conflito sobre a posse impede a conclusão do procedimento em cartório. Nessa situação, o caso precisa ser levado à Justiça.
O tempo exigido varia conforme a modalidade de usucapião e pode ficar entre 5 e 15 anos. Apenas morar no imóvel durante esse período não é suficiente: a posse precisa ser contínua, pacífica e exercida com animus domini, expressão usada no Direito para indicar a intenção de agir como proprietário.
Contrato de gaveta e documentos
O chamado contrato de gaveta é um acordo feito entre comprador e vendedor sem registro na matrícula do imóvel. Embora não tenha validade oficial perante terceiros, ele pode ser apresentado como prova de que o possuidor ocupa o bem há anos.
Esse tipo de contrato envolve riscos, porque o imóvel permanece legalmente em nome do antigo proprietário. Assim, pode ser penhorado por dívidas do vendedor ou incluído em um inventário se ele morrer.
Entre os documentos que podem ajudar a comprovar a posse estão carnês e comprovantes de IPTU, contas de água, energia elétrica e internet, correspondências recebidas no endereço, recibos de compra, venda ou quitação, comprovantes de melhorias e reformas, fotografias e contratos particulares relacionados ao imóvel.
Também podem ser apresentados declarações e depoimentos de testemunhas, matrícula ou certidão do imóvel, quando houver, além de planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado. A reunião de um conjunto amplo de provas ajuda a demonstrar que a ocupação ocorreu de forma contínua, pacífica e com intenção de dono.
O que muda em caso de oposição
Se o antigo proprietário ou um herdeiro apresentar oposição formal no cartório, o procedimento extrajudicial é interrompido. O registrador de imóveis não pode decidir uma disputa sobre a posse, por isso um juiz deverá analisar as alegações das partes e definir qual posição deve prevalecer.
Na modalidade judicial, o procedimento ocorre perante o Poder Judiciário, com análise das provas e eventual oitiva dos interessados. Esse processo costuma levar entre três e oito anos, podendo demorar mais. No cartório, a estimativa costuma ficar entre seis meses e um ano e meio, porque o procedimento se concentra na análise documental e não depende do julgamento de conflitos.
A documentação deve ser avaliada por um advogado especializado, que poderá indicar as provas adequadas ao caso e orientar a condução do pedido.
